贷款预批信暴露的隐患

三周前过户的地产经纪人给我介绍了她的另外一个客人．罗女士（假名）５月１５日签署的购房合同原定６月２２日过户．已经到了２０日，她的贷款除了收到一份房屋估价报告没有任何消息．她也没签署过政府法规严格要求的两份披露文件：Loan Estimate 和 Closing Disclosure．我审查了客人之前使用的一份来自纽约Vision Global LLC公司提供的贷款预批信，并在州政府公司注册网站和全美贷款公司和个人执照网站(nmlsconsumeraccess.org/)做了简单免费搜索，贷款预批信的公司和执笔人，既没有乔治亚州公司营业执照，更没有贷款执照．

罗女士两天内肯定拿不到贷款，丢失一万美元的定金没有任何悬念．卖方和经纪人还可通过诉讼索取由于违约造成的损失．我们做贷款２０年至少有两起卖家向买家索取赔偿成功，损失３％的售价．

我们的经纪人只有两天的周旋时间了，我建议她跟卖方的经纪人谈谈，也许他们认识我和我的公司．果不其然，知名的韩裔经纪人Sunny S女士认识我们多年并马上打回电话．我直截了当地说我们买家受骗了，但是她作为卖方的代理也没有认真审核贷款预批信．信中没有列出政府严格要求的公司和贷款经纪人NMLS执照号码．我和Sunny女士进一步电话联通了她信任的韩裔贷款经纪人Daniel，让他们同听取了我如何做这个贷款，使用的那家不查收入贷款投资商，甚至核对了也是韩裔的投资商老板的名字和电话．我们已经使用这家投资商十五年了，非常熟悉．Danniel当即跟Sunny女士表示我能做出这个贷款，虽然是不查收入，两到三周也可以做成过户．我也表示在贷款开始的第一天，就跟他们分享去除个人信息后的贷款投资商签发的批准信和批准条款原件，我们共同审核．

Sunny女士也是一个对她的卖方客人非常负责人代理．她要求我们卖家再追加一万美元完全不可退定金并且售价再涨两千美元．我又直接给Sunny女士打了电话表示：追加定金和两千美元延迟补偿都合理．但是两千美元涨到房价上不合理，跟贷款投资商说不通．Sunny表示理解，放弃涨价．由于跨越七月四日独立节假期，Sunny女士还主动延迟新的过户日期一天．

在我们买方经纪人步步紧逼地推动下，买卖双发终于在原来购房合同失效的６月２２日当天完成新的续约，罗女士也按时勇敢地追加了定金．

我们在贷款的每一个重要步骤都及时通报了Sunny和她的韩裔朋友贷款人Daniel．并在两周多一天时间内把贷款全部审批通过．跨过周末提前过户．六月末是最近几个月利率最低点，罗女士也获得了比她原来预想好的利率和过户费．又是一个对双发都公平完美的结局．

这个真实案例的要点：地产交易的卖方和代理一定要认真审核贷款预批信并且跟信的执笔人电话核对．我每次接到卖方代理核实我签发的贷款预批信电话时，总是跟对方说：你查阅了我们的执照，了解了我们的教育经验背景，看了我们网评论吗？当有经验的代理回答都查阅了，并且说出一两点我们公司的特点．我马上知道，我们的客人应该可以拿到这个合同了．